一部の人たちが反対し、そして事業の差止めを訴えれば、それによって事業は頓挫してしまう。
現状で実現しているのは、すべて全員同意による任意建替えだけである。
がいなかったときだけ、建替えは可能になっている。
一人でも反対したら、現していないのが現状である。
このような問題を回避するには、どのようなことが必要だろうか。
これについても、共同化のときに述べたように、「定期借家権+証券化」というルールが有効な方法であろう。
証券化によって集めた資金によって、共同アパートを建築し、そのアパートを定期借家権方式で賃貸すれば、右のような問題は起こらない。
一定の期聞が経過した後に建替えの時期になれば、契約期間の終了を待って借家人を立ち退かせたうえで建替えを進めればよい。
建て替えるべきかどうかは、資産価値が最大になるかどうかで決定される。
より高い資産価値を実現するのに建て替えたほうがよければ、投資決定のルールにしたがうことになる。
その決定は、証券の保有者が市場価値が上がると判断するかどうかに依存している。
これは、地震のときにも有効である。
地震によって一部が損壊してその部分が使えなくなったときに、一部補修ですませるのか、あるいは全部を建て替えるかについても、最も効率的な方法が選択されるであろう。
どちらが安上がりで市場価値を高める方法かは投資家(証券の保有者)が決めることである。
このときには前述した「ただ乗り」も発生しない。
全体に資産価値の増加や減少は証券の保有者全体に等しく及ぶために、一部の人たちだけが反対するといったことは起こらない。
もしその建替え事業について証券保持者間で利害が対立する場合には、反対者はその証券を手放せば済むことである。
現実に株式市場でも、株主が一定の投資事業に反対する場合には、投資家は株を売って反対表明をするのが一つの方法である。
このように「定期借家権+証券化」を活用すると、従来のマンション購入者はみずから証券を保有し、かつ自分は賃借入になるといったことが考えられる。
そのとき、自分が支払った家賃は配当として、自分も含めた投資家たちに分配される。
区分所有権と顕著に異なるのは、一定の土地面積の権利や建物のどの部分が自分のものであるのかが明記されていない点である。
区分所有法の場合には、どこが自分の所有部分であるかが明記されているために、先に述べた「ただ乗り」が発生する。
現状では未知の共有部分が多すぎる。
区分所有法はさらに、複雑な問題を含んでいる。
これはある訴訟で明らかになった事例である。
階上に住む住居の水道管の一部が破損し、その漏水によって階下の住居が被害にあった事件が報告されている。
漏水によって電気系統の事故が発生し、階下の住居で火災を引き起こしたという事件である。
この場合、いったい誰が責任を負うことになるのであろうか。
区分所有法のもとでは、当然のことながらその住戸のすべてについて責任を負わなければならない。
しかし、一人一人の区分所有者が、このような床下で発生した漏水あるいは水道管のメンテナンスについて、どれだけの情報を持っているのであろうか。
この意味でマンションというサービスは、エレベーターやエントランスといった表面的な共有部分だけではなく、権利や責任の所在が不明確な部分(床下の水道管や配線)が数多くある。
さまざまな可能性を考えると、区分所有法は、非常に問題の多い法律であることがわかる。
区分所有法というやり方では、各住戸についての責任が所有者にあるとしても、その所有者が各戸の住戸のメンテナンスをするには、未知の共有部分が多すぎるという点に問題がある。
右の例でいえば、自分のほとんど知りえない共有部分にある水道や配線などについての情報を、どのように知り、そしてそれをどのように維持・補修するのかといった問題があるために、維持・補修に関するインセンティブが発生しない。
その結果、さまざまな事故が発生する確率が高くなる。
には、これに対するよい解決方法がないというのが現状である。
このような火災には、住宅の管理者に責任があることはいうまでもない。
したがって、このときには、住宅の保有者である証券保有者が連帯で責任を負わなければならない。
被害者である借家人が家主(H証券保有者)を相手取って訴訟を起こし、家主の管理責任が関われることになる。
この意味で、権利責任関係は明確になっている。
家主にとってはこのような責任が発生するために、住居の安全性を高め、住宅の品質を維持するために、できるかぎり努力するインセンティブが発生する。
もしこの管理責任を果たすことができなければ、借家の品質は下がり、借家人を引きつけることはできなくなってしまう。
したがって、「定期借家権十証券化」のもとでは、権利関係、責任関係は明確であり、借家の質を高めるというインセンティブが常に働く。
この意味で非常に合理的な制度になっている。
将来的には、区分所有法による住宅の供給は減少し、「定期借家権+証券化ー方式が増加していくと思われる。
このほうが、はるかに効率的な住宅供給方式であろう。
共同化事業では、「8割ルール」と反対者に対する証券化による補償を導入することが必要である。
くわえて、共同化事業やマンション建替えにおいて、強制力を担保するための法的整備を進める必要がある。
日本とアメリカをくらべて、顕著に異なるのは、住替え率の違いである。
アメリカでは、仕事を変わるたびに住み替えることが多い。
また子どもが就職したり、大学に行くときには、親元を離れ独立するというのが普通である。
結婚や出産のために家族が増えると、大きな家に引越しする。
老後はフロリダやカリフォルニアで過ごそうと考えている人も多い。
日本ではそのようなことはあまり考えにくい。
この差は、どのような理由によるものなのだろうか。
雇用制度や教育制度だけではない、一つには、日米の雇用制度の差異が、住み方に無視できない影響を及ぼしていると考えられる。
日本の終身雇用制が、転居率を低くしている。
アメリカでは、職場や会社を転々とすることに対して、積極的な評価が与えられている。
これに対して、これまでの日本社会では、職を転々とすることは必ずしも望ましいとは考えられていなかった。
また日本の企業は、これまで成長率が高い。
人々は一生同じ企業に勤め上げることが有利であった。
より有利な職場を求めな同じ企業内で年齢の上昇とともに昇給の機会が与えられた。
このような終身雇用制のた人々はあまり転居する必要がなかったとも考えられる。
その他にも、日本には転居率を下げている要因がある。
ひとたび地域に住みつくと、さまざまなサンクコスト(投下した費用のうち回収できない費用)が発生する結果、そのコミュニティを離れることに対して強い抵抗感が働くというのが、日本社会の特徴であるように思われる。
その典型は、子どもの学校選びである。
学校に通い出すと、子どもは転校をいやがることが多い。
将来の進学を考えて転居をしたがらない親たちも多い。
そのために、父親だけが仕事の都合で転居する単身赴任という事態が生じる。
これは、ある地域に住居を構えたときに、それを変えるときのコストが非常に高いことを意味している。
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